成也蕭何敗蕭何

台灣的商辦市場近幾年來相當火熱，日前商仲業者指出，未來頂級商辦租金每坪5000元可能成為新常態，這也因台北市商辦缺貨所導致，才讓辦公大樓租金頻頻出現新高紀錄。

根據信義全球資產統計台北市指標商辦的租金實價登錄趨勢，發現在7個辦公商圈中，有26棟辦公大樓的租金行情，在2020年至2022年期間，創下該檔新高紀錄，其中又以信義世貿商圈的商辦大樓佔最多。

台北市的商辦嚴重缺貨，A級商辦的整體空置率持續探低，而在疫情影響加上都更危老重建等因素，辦公供給面積更為緊縮。信義全球資產總經理柯宏安指出，即使2020年起疫情影響稍有遞延企業租賃搬遷決策，但因近年台北市市區陸續有辦公大樓進行都更危老重建，舊大樓拆除使得辦公供給面積更顯緊縮，即使有新完工商辦大樓，目前也多為自用為主，實際釋出市場的面積有限下，讓區位及大樓條件好的指標性商辦租金持續上漲。

觀察台北市區內的商辦租金變化，信義全球資產統計發現2020年至2022年台北市共有26棟指標性辦公大樓在這兩年內成交租金創下當棟記錄，其中以信義世貿商圈有9棟最多，另外復興南京商圈4棟、松江南京商圈3棟、南京四五段商圈3棟、站前西門商圈3棟、敦北民生商圈3棟、敦南商圈則有1棟。

在這些成交租金創高的大樓中，有10棟的屋齡超過30年，像是敦北民生商圈的宏國大樓屋齡雖逾30年，但2020年出現一筆實價租金每坪約2,813元，除刷新當棟記錄，也高於商圈平均行情。

另外，信義世貿商圈有最多棟的創記錄大樓，柯宏安指出，主因為該商圈仍是最多頂級A辦聚集之地，甚至有4棟大樓的租金單價水準超越3,500元，包含台北101、華新麗華花旗大樓、新光信義金融大樓、遠雄金融中心。

根據實價登錄租金揭露，華新麗華花旗大樓在今年1月出現一筆總租金約42萬，換算每坪單價3,837元，創下當棟新高；台北101更從2013年每坪不到3,000元，2020年至今已有10筆實價租金超越每坪4,000元。未來此商圈還陸續會有富邦A25、遠雄大巨蛋、信義行政中心地上權案及世貿三館地上權案完工，都可能有機會再出現創記錄的指標案。

柯宏安分析，細看這些創記錄交易，租賃面積仍以500坪以下為大宗，主要是早期市區商辦有大坪數規劃的相對較少，但近年企業總部需求增加下，新A辦在規劃時，只要腹地足夠，多會朝大坪數產品設計以吸引大型企業。對於需求企業而言，未來要能找大面積辦公大樓的區域可有三方向，第一是信義計畫區，第二是等待市區內正在拆除改建大樓，第三則是可考慮往內科、南港、北士科等新興商圈，因腹地條件較大，更可提供中大型企業總部進駐所需的辦公空間。

2020年~2022年信義世貿商圈租金創當棟記錄之商辦大樓

▲資料來源: 內政部實價登錄 統計到 2022Q1 發佈資訊、信義全球資產整理

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